近期随着基准利率的降低，房贷市场也赢来了有史以来最大优惠。而在2019年高位入手的房主，不少人都觉得会有点亏。好几个朋友咨询我把按揭贷款转换成低息的抵
既然说到了转贷，那究竟什么是转贷呢？又为什么要转贷？
转贷指的是企业或个人在贷款到期之前，和银行申请并在银行同意之后，向银行申请一笔新的贷款用来偿还之前的贷款，也就是指在银行办理借新还旧。通常情况下，专项贷款是不允许借新还旧的。对于转贷还有一种说法，通常是出现在二手房买卖中，房屋贷款的原借款人将名下的贷款转到向自己支付了首付款的买家名下。
我们今天说的是第一种，借新还旧。
转贷的目的是为了降低利息，或者获取更高的额度。我国房贷利率在高位的时候达到了6.3％，平均也差不多在5.3％左右，而现在银行的抵押利息最低达到了3.5％，平均也在4％左右。相对于现在银行的抵押利息确实高了不少。所以不少人考虑把按揭贷款置换成抵押贷款。
转贷之后虽然利息降低了，但并不适合所有人。我们从转贷的流程，贷款年限等方面来分析。
现在的抵押贷款大多数是属于经营贷，那就需要有营业执照，而没有营业执照的需要办理营业执照或者过户一个。坐标南京，新办营业执照大概在1000到2000的价位，而过户一定时长的大概在6000左右。大多数客户的流水达不到要求，有的中介还会骚操作的去做流水，费用也差不多在300到500元。贷款批下来后解押再抵押这段时间还会涉及到垫资，按照100万的垫资，市场价差不多在一千多到两千之间。所有流程走完，放款后中介还会收取贷款金额的2％到3％的手续费。这是转贷所需要付出的成本。
转贷的大多都是转成经营性贷款，而经营性的贷款一般为3到5年先息后本，3年一调头或者1年一调头。目前最长的是建设银行的10年先息后本，无本续贷，可以理解为10年不调头。
举例：A客户郝先生在2019年购入一套房产，房产总价为150万元，首付45万贷款105万。因为客户是做生意的，没有缴纳公积金，所以105万元为纯商贷，年化利率5.39％，，每月还款5890元，其中利息每月4600元左右。三年时间本金归还了差不多5万，剩余本金100万。2022年置换为建设银行年化3.5％的先息后本经营性抵押贷款，月供为每月归还利息2920元。一年节省利息20000元，资金利用率更大了。
B客户为上班族，每月工资一万多块钱，去掉房贷每月的生活捉襟见肘。办理转贷后生活水平明显提高，但是习惯了每月不存钱，所以抵押到期归本时是难题。
所以从我的角度，转贷适合经常需要短期周转的生意人，不适合长期稳定的上班族。